Lezingen & presentaties

07-02-2005 - Nanne Zwiep, algemeen directeur Omniplan

In het begin van deze eeuw beleefden vastgoedontwikkelaars gouden tijden. Het tij is inmiddels gekeerd. Kritische kopers en huurders leggen zich niet langer neer bij het bestaande aanbod. Wat is er aan de hand? Nanne Zwiep, directeur van Omniplan, leidt de avond in met een overzicht van achtergronden en trends in de markt van ruimtelijke ontwikkeling. De uitvoerige discussie met de aanwezige experts uit de sector laat zien dat de antwoorden nog ver weg zijn. Vraaggericht ontwikkelen is te moeilijk of het is een illusie. Grote bouwconcerns zijn er organisatorisch niet toe in staat en kopers krijgen geen reële kansen op waarachtige identificatie met de gebouwde omgeving. Het is maar zeer de vraag of alle trends die zich lijken voor te doen daadwerkelijk tot nieuwe ruimtelijke vormgeving zullen leiden.

Beleidsmatig vacuüm

Anno 2005 bevindt de ruimtelijke ontwikkeling zich in een tussenperiode: we laten de tijd van grootschalige bouwprojecten zoals Vinex-wijken achter ons en zijn op weg naar de nieuwe nota Ruimte. Er is sprake van een beleidsmatig vacuüm. De lagere overheden zijn in afwachting van de nieuwe nota Ruimte. De ruimtelijke ontwikkeling van Nederland vertraagt: het economische tij zit niet mee, de projecten worden complexer en sinds de invoering van de dualisering lijkt de slagkracht op gemeentelijk niveau verzwakt. Markt- en maatschappelijke partijen vertonen risicomijdend gedrag. Eindgebruikers en overheid zijn veel minder vergevingsgezind.
Liberalisering van de markt, de drang naar voortdurende verkorting van projecten, nieuwe vormen van samenwerking zijn evenzovele nieuwe pogingen om richting te vinden, voorlopig weinig overtuigend.

Liberalisering

Sinds het aantreden van het kabinet-Balkenende waait er een nieuwe wind door Nederland. De nieuwe nota’s die de ruimtelijke ordening betreffen (grondbeleid, platteland, vervoer) ademen allemaal de geest van de liberalisering die de politiek en de maatschappij beheerst. In dit nieuwe tijdperk schept de overheid strakke kaders op hoofdlijnen en wil ze niet meer de centrale sturende factor zijn. Ze laat andere partijen – gemeenten, markt- en maatschappelijke organisaties – alle ruimte om initiatieven te nemen en te ontwikkelen.

Just in time and place

Om vraaggerichte bouw te kunnen realiseren zal het proces van ontwikkeling tot en met uitvoering van projecten steeds sneller moeten gaan, aangezien de vraag voortdurend verandert. Vanwege de schaarste aan goede locaties wordt het steeds complexer om aan de vraag te voldoen. De puzzel wordt steeds moeilijker, de puzzelaars moeten steeds slimmer worden.

Schuivende posities

Op zoek naar antwoorden treden de verschillende partijen die zich bezighouden met ruimtelijke ontwikkeling buiten de gevestigde posities: de overheid gedraagt zich als projectontwikkelaar, woningbouwcorporaties nemen de regie over van gemeenten. Het speelveld wordt bepaald door meer partijen terwijl er steeds minder regels zijn. Er ontstaan publiek-private samenwerkingsvormen, zoals gemeenten die participeren in bv’s met vastgoedontwikkelaars. De hamvraag is: wie voert de regie? Dat was vanouds de overheid maar kan nu ook een marktpartij zijn.

Vernieuwende partnerships

Schuivende posities van verschillende partijen heeft ook als resultaat dat marktpartijen eerder gaan meedenken in het proces van strategievorming. Het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam – een gemeentelijke organisatie – neemt het initiatief om maandelijks overleg te houden met directeuren van woningbouwcorporaties en projectontwikkelaars. In overleg wordt besloten welke gebieden prioriteit krijgen bij herstructurering. Er ontstaat een relatie tussen gemeente en marktpartijen die niet louter gebaseerd is op het plan en het grondbod. Langetermijn-trajecten worden samen opgepakt: ook ‘moeilijke’ projecten kunnen nu gerealiseerd worden. Sommige grote gemeenten gaan nog een stap verder en trekken mensen aan van projectontwikkelaars om de eigen kennis te verdiepen.

Vraaggericht ontwikkelen

Velen zien een verschuiving van aanbodgericht naar vraaggericht ontwikkelen als het passende antwoord op de huidige impasse. Daarvoor moet de gebruiker het eindproduct zoveel mogelijk meebepalen. En dat zou dan weer invloed hebben op het productieproces: plannen waarop een akkoord is gegeven kunnen uiteindelijk heel anders uitpakken. Hier zit een duidelijk dilemma: het is voor grootschalige concerns vrijwel onmogelijk om vraaggericht te werken. Anderen spreken van een ‘schijnidentificatie’ van de gebruiker met het geleverde eindproduct. Het zich ‘eigen maken’ van de nieuwe ruimte moet de basis zijn voor identificatie met de nieuwe gebouwde omgeving en niet de kleur van de gevel. Voor woningbouw gelden daarbij andere variabelen dan voor kantoorbouw. Sommige deelnemers willen vraaggerichte ontwikkeling stimuleren door gebruikers volledige vrijheid te geven bij de bouw van hun woning, anderen pleiten voor regelgeving om te voorkomen dat Nederland ‘banaliseert’. Bij kantoorbouw waren voorheen criteria als bereikbaarheid, parkeergelegenheid en aantallen vierkante meters van doorslaggevend belang. Het lijkt erop dat andere variabelen zoals kwaliteit en beheer van de openbare ruimte ook een rol van betekenis gaan spelen bij het vestigingsbeleid van bedrijven.
Ook wordt benadrukt dat faciliteiten, zoals winkels en eetgelegenheden, een toegevoegde waarde vertegenwoordigen, waarmee de noodzaak van het totaalconcept zijn intrede doet.

Pleidooi voor sociale heelheid

De liberalisering van de overheid, het meer en meer vraaggericht werken bij de productie van woningen en kantoren: deze ontwikkelingen lijken te werken in de richting van doelgroepgericht denken. Een voorbeeld van een dergelijk concept is de seniorenstad. Hier wonen mensen ouder dan 55 jaar die gezamenlijke uitgangspunten als veiligheid en schoonheid belangrijk vinden. De overheid staat huiverig tegenover het idee van gated communities. Het zou segregatie in de hand werken. Maar zo hoeft het niet te gaan als bij de ontwikkeling van wijken of gemeenschappen ‘sociale heelheid’ centraal staat: al naargelang de levensfase waarin iemand zich bevindt, zal iemand voor een bepaalde wijk of gemeenschap kiezen. Segregatie vindt op die manier op natuurlijke wijze plaats, zonder inmenging van de overheid of het plaatsen van hekken.